L'impacte dels preus de l'habitatge a Espanya

La crisi de l'habitatge a Espanya posa de manifest un problema estructural: els preus de compra i lloguer segueixen en augment, hi ha desigualtats territorials i que afecten directament l'emancipació dels joves.

Enric Terradas Domínguez i Pol Riera Paulet

L'habitatge a Espanya ha passat de ser un mer dret reconegut per la Constitució a un dels majors problemes econòmics i socials de l'última dècada. El mercat de l'habitatge ha canviat gairebé de manera vertiginosa en aquests últims anys. Els preus de compra i lloguer dels habitatges han anat pujant implacablement, i les variacions entre les diferents comunitats autònomes evidencien diferències econòmiques i socials que inquieten tant a la ciutadania com als especialistes. Aquest reportatge posa en discussió les dades amb els quals comptem, les conseqüències que això comporta, i la veu humana que introdueix una visió més pròxima cap al problema.

Anàlisi de les dades: Preus de compra i lloguer

El preu mitjà de compra d'habitatge a Espanya l'any 2023 presenta variacions entre comunitats autònomes bastant distants. Dels mapes adjunts es pot extreure l'evolució de preus del lloguer a Espanya entre 2015 i 2023. El preu mitjà ha evolucionat amb una tendència ascendent, passant de menys de 8 €/m² en 2015 fins més de 10 €/m² en 2023. Aquest augment no únicament afecta als joves, sinó que també afecta a famílies i a persones majors que es troben amb problemes per a poder assumir els mateixos. Comunitats com Madrid o Catalunya reflecteixen preus mitjans per sobre dels tres euros per metre quadrat, mentre que comunitats com Castella-la Manxa o Extremadura estan en l'extrem de baix, amb preus que ronden el 1,05 euros per metre quadrat. Aquesta variació geogràfica il·lustra com la demanda i el desenvolupament econòmic afecten el propi mercat de l'habitatge.

D'altra banda, el lloguer també té diferències importants. El preu mitjà de lloguer va dels 6 euros per metre quadrat en comunitats que tenen uns preus més assequibles, fins als 13,5 euros per metre quadrat en comunitats com Madrid o Balears. Aquests números al·ludeixen a una tendència que va dificultant cada vegada més l'accés a l'habitatge en amplis estrats de la població.

L'evolució que han experimentat al llarg de la història els preus dels lloguers en el període 2015-2023 apunta un creixement lineal. L'any 2015, el preu mitjà de lloguer era considerablement menor a deu euros el metre quadrat, mentre que l'any 2023 ha superat aquest llindar de manera considerable. Aquest creixement denota un problema estructural que no sols guarda relació amb l'augment dels índexs d'inflació de caràcter general, sinó també amb l'increment de la demanda en algunes àrees urbanes.

Principals raons de l'augment

La pràctica de l'increment de preus tant de compra com de lloguer que experimenten els preus de l'habitatge, respon a una sèrie de factors que tenen el seu origen en diferents vessants econòmics i socials. D'una banda, l'augment de la demanda en les principals ciutats ha creat un augment de la pressió sobre els preus. Ciutats com Madrid i Barcelona aglutinen oportunitats professionals i serveis, la qual cosa genera l'atracció de milers de persones cada any que, al seu torn, fa que el mercat immobiliari estigui saturat. Aquest fenomen ha fet que els preus de l'habitatge no cessin de créixer, la qual cosa està impedint l'accés al mateix a moltes famílies.

L'altre component que s'afegeix a l'anterior és l'escassetat d'oferta. No en va, des de fa uns anys la construcció d'habitatges no ha anat al mateix ritme que la creixent demanda. I aquesta escassetat d'oferta no s'atribueix només a la burocràcia i al cost de la construcció, sinó també a l'especulació. Els grans promotors immobiliaris esperen que pugin els preus de l'habitatge per a treure al mercat les noves promocions, per la qual cosa l'escassetat d'oferta s'agreuja.

En regions turístiques com Mallorca o Catalunya, l'alça del lloguer turístic ha reduït l'oferta d'habitatge per als seus residents. La facilitat de plataformes com Airbnb ha motivat a molts propietaris a destinar els seus habitatges al mercat turístic, per la qual cosa s'han incrementat també els preus dels lloguers residencials. Aquest tipus de fenòmens ha provocat tensions socials entre les comunitats que viuen del turisme, però que també han de garantir l'accés a l'habitatge per a la seva població.

Finalment, l'arribada de capital estranger en el mercat immobiliari espanyol ha contribuït, i l'ha fet en gran manera, a l'augment de preus. A nivell particular i de fons, cada vegada són més els inversors internacionals que veuen a Espanya l'oportunitat ideal per a invertir, especialment quant al patrimoni situat a les ciutats més grans i en els nuclis turístics. Aquesta demanda addicional ha servit per a desestabilitzar els preus de l'habitatge a l'alça, dificultant així l'accés a l'habitatge per al resident local.

Una comparació inconvenient: l'emancipació juvenil en la joventut d'Espanya en i d'Europa

El gràfic de la taxa d'emancipació juvenil a Espanya comparada amb la mitjana d'aquesta taxa de la Unió Europea entre 2015 i 2023, és una evidència del grau de diferència existent. A la mitjana europea, que se situa entorn del 40%, li és necessari arribar al 30% en el cas espanyol fins a l'any 2023, la qual cosa manifesta un problema estructural. Tot el retard de l'emancipació no sols ho és de la dificultat econòmica, sinó que és el corresponent a l'elevada dificultat dels costos de l'habitatge.

Històricament, aquesta diferència també s'ha posat de manifest en el model de benestar social europeu; si bé els països nòrdics van posar en marxa estratègies d'accés universal als serveis bàsics com ara l'habitatge, Espanya es va recolzar en un model de tall més privat. Aquest model, que ha donat bons resultats en èpoques de bonança, no ha aconseguit adaptar-se als canvis que s'han anat produint en les últimes dècades. Referent a això, si bé la tendència es dona en la resta dels països europeus, Espanya està entre aquells amb un increment més significatiu en l'última dècada. Ciutats com Berlín o París han implementat iniciatives de control de lloguers per a afrontar uns augments que han tingut resultats mixtos, però que han donat mostres de ser significatius. Espanya, en canvi, ha tingut implementacions de control de lloguers limitades i ha rebut oposició tant política com empresarial.

Impacte en els ciutadans

La impossibilitat de l'accés a l'habitatge digne té efectes que van més enllà del pura dimensió econòmica. Per a poder contextualitzar millor l'impacte humà associat a aquestes xifres és molt recomanable escoltar els relats de protagonistes que les sofreixen en el seu dia a dia. Ana Albaladejo, treballadora social de Granollers, indica, per exemple, que aquesta escalada de preus impacta de ple en les famílies de classe mitjana i classe baixa, sent cada vegada més habitual trobar famílies que destinen una proporció desmesurada dels seus ingressos al lloguer, quedant una potencialitat escassa per a afrontar altres necessitats bàsiques com l'alimentació o l'educació. La mateixa Ana Albaladejo àmplia l'abast de la situació i assenyala que els joves es troben en una situació dramàtica veient-se abocats a compartir habitatge durant més temps del desitjat o fins i tot a dilatar projectes com el de la família.

Miquel Puig, economista amb una especialització en el camp de l'habitatge, sosté que l'actual situació es produeix a conseqüència de l'absència d'una gestió eficaç en el mercat immobiliari. Encara que argumenta que s'han dut a terme algunes accions amb l'objectiu de limitar el preu dels lloguers en aquelles ciutats tensades, així com podria ser el cas de Barcelona, el mateix considera que aquestes polítiques són insuficients si no s'implementen juntament amb un increment significatiu de la construcció d'habitatges a preu assequible. “L'especulació i la falta d'inversió pública provoquen que es mantingui un problema que podria tenir gravetat en el temps” argumenta l'especialista en matèria d'habitatge.

Els inquilins conviuen també amb la inseguretat dels contractes i la por de sofrir un desallotjament, així, en aquest marc, el control de lloguers o la construcció d'habitatges de protecció oficial, entre altres propostes més, es converteixen en una sortida ràpida per a l'embús d'aquesta situació, però alhora són idees controvertides.

Possibles solucions

Els experts del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana consideren que és crític implementar una sèrie de mesures estructurals per a sortir de la crisi. Una de les propostes més rellevants és la de fomentar l'habitatge públic, ja que resulta necessari incrementar la inversió en projectes d'habitatge assequible per a equilibrar el mercat, la qual cosa ve corroborat per l'experiència en països veïns com França o Alemanya on els programes d'habitatge públic han demostrat ser un exemple d'èxit a frenar la pujada dels preus molt elevats.

Una altra de les línies d'actuació és la regulació del lloguer, ja que la limitació de preus en les zones tenses pot suposar un alleujament temporal sempre que totes dues línies d'actuació es vagin revisant amb la intensitat que es requereix per a evitar els efectes secundaris de reducció de l'oferta. No obstant això, s'ha de tenir present que les mesures han de ser pensades per a no incentivar l'oferta en el mercat del lloguer.

La concepció del desenvolupament regional també s'albira com una alternativa de desenvolupament, amb el propòsit de fer variar el model urbà d'algunes grans ciutats. En descentralitzar l'activitat econòmica es podria disminuir la pressió sobre les grans ciutats, fent-les créixer i, al mateix temps, fomentant el seu desenvolupament en regions temperades i sense densitat de població. Això necessàriament hauria d'anar acompanyat d'una inversió en infraestructura i serveis per a tornar-les més atractives per a empreses i ciutadans.

Finalment, el control de l'oferta dels lloguers turístics podria ser una de les palanques per a no implicar a determinades localitats. Regular més estrictament plataformes com Airbnb podria servir per a ampliar l'oferta d'habitatges per a residents, equilibrant el mercat.

El mercat immobiliari existent a Espanya afronta importants desafiaments que requereixen atenció immediata. Les dades i les històries humanes semblen evidents i manifesten la necessitat d'actuar ràpid, per a poder garantir el dret a un habitatge digne: el creixent preu de l'aigua, l'habitatge o l'electricitat poden ser una de les maneres d'augmentar les desigualtats socials i arraconar, al mateix temps, als grups més vulnerables. Les dades i els relats ens conten una història insostenible per als joves, que, a més de les dificultats i barreres econòmiques que han de travessar, la qual cosa els limita les seves certeses de futur, s'enfronta a un relat la descripció del qual no sembla deguda a una acció de màrqueting social. No obstant això les dificultats, l'acció de les polítiques, aconseguint el ple desenvolupament d'una regulació pública eficaç, i les sinergies entre administracions públiques i agents privats han de ser la recuperació de l'esperança per a tota una generació. El repte no és només buscar solucions al present, sinó a més transformar el sistema espanyol de l'habitatge cap a un més just, inclusiu i sostenible, i, només d'aquesta manera, assegurar que el dret a un habitatge digne deixi de ser una utopia per a passar a ser una realitat palpable per a la resta dels ciutadans.

Metodologia del reportatge

Per realitzar aquest reportatge, en primer lloc, hem cercat i netejat dades sobre el tema per a poder realitzar els mapes i gràfiques, així com a l’hora de captar la informació necessària per a la redacció del nostre reportatge. 

Vam utlitzar les pàgines d’Eurostat, Fotocasa, Idealista i l'INE per poder elaborar les gràfiques i mapes interactives. Vam agafar les dades i, un cop netejades, les vam afegir a Excel, on les vam acarar. D’aquestes, vam poder adjuntar els excels a Datawrapper per a l'elaboració completa dels gràfics i mapes elaborats. 

Un cop teniem les elaboracions i dades, vam procedir a la realització de dues petites entrevistes per telèfon amb dues fonts a les quals vam accedir via internet. Ana Albadalejo, treballadora social a Granollers i Miquel Puig, economista especialitzat. Ens van ajudar a perfeccionar la nostra informació i ens van proporcionar cites i dades interessants per al nostre reportatge. 

Finalment, amb tot això, vam procedir a l’escriptura del redactat i, un cop fet, passar-ho al blog per a la publicació final.